Прокуратура разъясняет (Июнь 2019)

В соответствии с п.п. 1 и 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующим в момент его заключения. В силу ч. 1, 4 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом (далее - Договор управления) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается Договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Условия Договора управления устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ по Договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В Договоре управления должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Таким образом, Договор управления регулирует правоотношения, возникающие между собственниками жилых помещений и управляющей компанией (ТСЖ, жилищным кооперативом) при оказании услуг (выполнении работ) по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и оказании коммунальных услуг. Отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также механизм реализации этих прав, регулируются и устанавливаются Законом Российской Федерации от 07.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей). В силу ч. 2 ст. 1 Закона о защите прав потребителей Правительство Российской Федерации вправе издавать для потребителя и продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) правила, обязательные при заключении и исполнении публичных договоров (договоров розничной купли-продажи, энергоснабжения, договоров о выполнении работ и об оказании услуг). Согласно ч. 1 ст. 157 ЖК РФ правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются Правительством Российской Федерации. Реализуя полномочия в сфере регулирования гражданских правоотношений по предоставлению коммунальных услуг гражданам Правительство Российской Федерации постановлением от 06.05.2011 г. № 354 утвердило Правила предоставления коммунальных услуг гражданам (далее - Правила предоставления коммунальных услуг). В соответствии со ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утверждены постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 г. (далее - Правила содержания общего имущества). В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами и иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителей, влечет административную ответственность, предусмотренную ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ.