Новости (Июль 2021)
Как проверить «юридическую чистоту» квартиры перед покупкой?
Прежде, чем покупать квартиру, необходимо проверить её «юридическую чистоту». Если сказать проще: нужно внимательно изучить ряд документов и учесть многие нюансы.
На начальном этапе необходимо убедиться, что квартира принадлежит именно продавцу. То есть, нужно изучить правоустанавливающие документы. Продавец должен предоставить актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) - ведь по закону возникновение и переход права собственности на объекты недвижимости подтверждается именно выпиской из ЕГРН. Покупатель имеет возможность заказать выписку и самостоятельно, что поможет исключить проблемные предложения еще на этапе знакомства с объявлениями. Заказать её можно не выходя из дома с помощью онлайн-сервиса Кадастровой палаты
Из этого документа покупатель сможет получить информацию о бывших и настоящих собственниках жилья, историю запретов и перепланировок. Данные из выписки помогут узнать кадастровую стоимость, на основе которой рассчитывается налог на имущество, и проверить наличие обременений или ареста недвижимости. Выписка также показывает наличие или отсутствие договоров об аренде, находится ли квартира в залоге у банка. Кроме того, там можно увидеть основные характеристики квартиры: кадастровый номер, адрес, площадь, категорию, тип и назначение объекта.
Если продажа квартиры проходит без присутствия владельца, необходимо обязательно запросить нотариальную доверенность.
«Покупка квартиры по доверенности - это всегда риск для покупателя. Идеальный вариант - если собственник сможет присутствовать на сделке. Но если это невозможно, необходимо проверить паспорт продавца и сверить с данными в доверенности», - комментирует юрисконсульт региональной Кадастровой палаты Ольга Павлова. «Нужно внимательно изучить, какие действия по этой доверенности имеет право совершать посредник: может ли продавать квартиру, подписывать документы по купле-продаже, получать денежные средства», - советует юрисконсульт.
Следует также проверить подлинность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Также, стоит попросить у собственника справку о регистрации по форме 9 или справку о составе семьи. Получить их может собственник или любое зарегистрированное на данной жилплощади лицо в МФЦ. По справке формы 9 можно проследить всю историю квартиры: есть ли в квартире несовершеннолетние жильцы, зарегистрированы ли люди, отбывающие тюремный срок, или люди, выехавшие на длительное лечение. Все они в дальнейшем смогут заявить свои права на жилплощадь.
Если у квартиры несколько собственников, то для продажи необходимо согласие всех.
«В случае продажи квартиры одним из супругов, нужно запросить у продавца нотариальное согласие второго супруга на сделку. Если же собственники - несовершеннолетние дети, то согласие на сделку дают органы опеки и попечительства», - поясняет Ольга Павлова.
В случае, если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона. При отсутствии информации о маткапитале в договоре, можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда.
Проверка оснований возникновения права собственности - еще один этап проверки «юридической чистоты» квартиры. В свидетельстве о праве собственности указано, на каком основании собственность была получена — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или в наследство.
«Если у продавца право собственности на квартиру появилось в результате приватизации, до покупки квартиры необходимо проверить информацию обо всех членах семьи, прописанных в квартире на момент приватизации, но отказавшихся от участия в ней. Такие люди бессрочно сохранят право пользования квартирой, даже после ее оформления в вашу собственность», - предупреждает Ольга Павлова.
Этих лиц, под страхом недействительности договора, следует указать в договоре купли-продажи. Информацию обо всех лицах, прописанных в квартире на момент приватизации, можно увидеть в справке по форме 9, упомянутой ранее.
В случае же, если собственность оформлена на всех лиц, проживающих на момент приватизации в квартире, то особых рисков нет - все указанные лица потеряют право пользования жильём при продаже квартиры.
Подводя итог, Кадастровая палата по Мурманской области рекомендует при покупке квартиры очень внимательно проверить документы, чтобы исключить в последующем возникновение проблем и избежать встречи с мошенниками. С распространением онлайн-сервисов в сфере недвижимости найти и проверить информацию о квартире самостоятельно стало значительно проще, что сильно повышает шансы покупателей успешно приобрести «юридически чистую» квартиру без посредников.
